住宅ローンの変動金利型、金利上昇するとどうなる?


変動金利ってそうそう上がらないでしょ?
「住宅ローン変動金利型は金利上昇リスクがありますよ」といのは十分に理解しているけれども、実際、金利はそんなに上がらないでしょ、と思ってわれている方も少なくないでしょう。変動金利型の過去の金利を見てみますと、金利が2%台になったのが1995年。2001年からの日本銀行のゼロ金利政策で基準金利は2.375%になりました。その後は、一時的に金利が上昇することはあっても、現在は2.475%という低金利が続いている状況です。

住宅ローン変動金利型の金利推移(基準金利)

住宅ローン変動金利型の金利推移(基準金利)

長い期間の低金利によって、金利が上昇するということがイメージしにくいということもわかります。ですが、1990~1991年には過去最高の8.5%を付けています。過去のデータにすぎませんが、バブル景気の前後には5~7%であったことは知識として知っておきたいです。

住宅購入、住宅ローン選びの相談で、同席したご両親は「金利が高くなると大変なんだから」と、子が変動金利型を選択されることを心配されることがあります。高金利時代に住宅ローンの返済をした経験からでしょう、金利の上昇による返済額増加の負担感は大きいだろうなと推し量ることができるシーンの一つです。

変動金利型の返済ルールと未払利息を知っておこう

金利が上昇した時に、全期間固定金利型以外の金利タイプを借入れしている人は何らかの影響を受けます。特に変動金利型は市場の金利動向の影響をすぐに受けるもののため、ここでは変動金利型で金利上昇の影響を見てみましょう。

まずは変動金利型の仕組みを確認しておきましょう。

<変動金利型の仕組み>
  • 金利は半年に1回見直される。
  • 返済額は5年ごとに見直される。
  • 返済額が見直され、増額されても従来の1.25倍までというルールがある。
    注:毎月金利を見直しをしている金融機関もあります。また、金利が変わる度に返済額も
    見直され、増額幅の上限ルールがない変動金利型もあります。

未払い利息はこうして起きる

金利が上昇しても返済額見直し時期までは返済額は変わりません、返済額が見直され増額しても従来の1.25倍までというのは、返済額が上がっても比較的穏やかな上がり方のため、返済額の見通しをつけやすく、将来の計画を立てやすいというメリットがあります。
しかし、金利が上昇→利息分の金額増→元金返済分が少なくなり、ローン残高の減りが遅くなる。ということになります。また、返済額を全額利息の支払に充て、それでも本来の利息分に足りないときに「未払い利息」が発生します。この場合、元金返済はゼロになるため、ローンの残高は全く減りません。
未払い利息が生じたとき、これを毎回返済額とは別に支払う必要があります。支払方法は分割して支払う方法や、最終回に一括で支払う方法など銀行によって異なるので、借入れする際に確認をしておきましょう。

返済予定表のチェック+金利上昇時には繰上返済を!

変動金利型を借りた方によくみられるのが、返済額が5年間変わらないため、金利の状況を把握していないということです。銀行からは半年ごとに返済予定表が送られてきます。そこに今後6ヶ月の適用金利が明記されていますので、金利の状況は必ずチェックするようにしましょう。

もしも金利が上昇してきたら、返済予定表で残高についてもチェックしましょう。残高を減らさないとそれだけ支払う利息が増えてしまい、住宅ローンの返済総額は増えていってしまいます。放っておかずに繰上返済を行うなどで、着実に残高を減らしていくよう心がけましょう。このような時のため繰上返済の資金源として、金利が低く返済額が少ないうちに貯蓄をしておくことが必要なのです。

変動金利型と上手に付き合っていくには、金利の低いうちに貯蓄を行い、金利が上昇すれば繰上返済をして残高を減らすというように自分でのコントロールが重要です。金利状況のチェックや自分でのコントロールはちょっと・・・という人は、少し金利が高めでもリスク回避として固定金利型を選択する、借り換えをするなどの対応が効果的です。

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